안녕하세요~! 경기 침체가 왔을때나, 부동산 규제가 생겼을때 부동산의 가격이 내려가는 경우를 종종 보셨을텐데요.
이런 시기에 뉴스에서 종종 나오는 부동산 용어인 깡통전세, 역전세난에 대해서 한번 알아보려고 합니다!
깡통전세 역전세난의 뜻과 발생하는 과정, 그에 따른 주의사항들도 같이 보도록 하겠습니다!
일단 먼저! 깡통전세란 무엇일까요?
속이 비어있는 깡통과 전세주택을 합친 단어가 깡통전세입니다.
주택 가격이 많이 떨어져있는 상황에 주택이 경매로 넘어간다면 그 주택에 전세로 살고있는 세입자가 전세보증금을 날릴수있는 주택을 깡통전세라고 합니다 깡통전세는 주택가격이 많이 떨어져있는 상황이기에 경매로 넘어가서 팔린다고 하더라도 나의 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 발생해서 세입자의 손해가 심한 주택입니다
깡통전세가 위험한 이유는 집주인이 주택담보대출을 발생시켜서 나오는 원금과 이자를 연체할시에 주택이 경매로 넘어가게되는데 만약 주택가격까지 떨어져있는 깡통전세인 상황이라면 경매를 통한 경매비용과 지출이 발생하게되어 나의 소중한 전세보증금을 잃게되는 상황이 발생합니다
그렇다면 이런 깡통전세를 대비하고 대처하는 방법은 뭐가 있을까요?
1. 등기부등본 근저당 설정 확인
등기부등본을 열람하여 내가 원하는 주택에 대한 주택담보대출이 얼마나 사용되고 있는가를 살펴봐야합니다
만약 주택 매매가의 30%이상을 주택담보대출로 이용하고있다면 만약을 대비해 계약을 피하는것이 좋습니다
2. 매매가와 전세가의 차이
매매가가 전세가보다 훨씬 높은 가격이라면 크게 문제되지 않을수도 있습니다 하지만 매매가와 전세가가 비슷한 주택이라면 조금은 주의를 하셔야할 필요가 있습니다
3. 부동산 계약 후 전세권 설정 및 전입신고, 확정일자 받기
만약의 상황에 주택이 경매로 넘어간다면 전입신고 날짜와 확정일자는 정말 중요한 부분으로 적용되게 됩니다 입주하고 최대한 빠른 시일내에 동사무소를 통해 전입신고 확정일자를 받으시면 경매로 넘어가게 된다해도 우선변제권이 생겨서 전세보증금을 조금 더 안전하게 지켜낼수 있게됩니다 경매로 넘어가지 않더라도 전세보증금을 못돌려받는 경우가 발생한다면 전세권설정을 통해서 소송없이 바로 경매를 진행하게하는 방법 또한 있습니다
4. 전세보증보험 가입하기
1번 2번 3번을 모두 했어도 전세보증금이 100% 안전하다고 말씀드릴순없습니다 그래서 이런상황을 대비해서 나온것이 전세보증보험입니다 전세보증보험은 HUG주택도시보증공사, SGI서울보증보험 두군데가 있습니다
이 기관들은 전세보증금의 연 0.128%에 해당하는 금액을 보증료로 지불해야 가입이 가능하며,
계약 종료후에 전세보증금을 못돌려받는다면 기관에서 먼저 지급을 해준다음에 추후 집주인에게 전세보증금을 돌려받는 형식의 보증보험입니다 전세보증금을 가장 안전하게 지켜낼수있는 방법입니다
역전세난은 신규로 공급하는 주택물량이 많아서 너도 나도 전세를 내놓는 상황이라 전세가격이 떨어지거나,
경기침체로 부동산 경기가 안좋아져 전세가격이 떨어지는 상황에 발생하게 됩니다
주택 매매가가 떨어지면서 당연히 전세가격도 같이 떨어지게 됩니다
이런 경우 기존의 세입자가 이사를 생각하고 계약을 종료하고싶어할때 문제가 발생됩니다
기존 세입자 A씨 계약 당시 전세보증금 3억 / 새로운 세입자 B씨 계약 당시 전세보증금 2억 이라면
집주인은 새로운 세입자를 받더라도 A씨에게 줄 전세보증금 1억이 부족하니 따로 마련을 해야합니다
이런 경우에 전세보증금을 마련하기 힘든 상황을 역전세난이라고 합니다
주택가격이 많이 올라서 전세 매물을 구할수없는 상황인 전세난의 반대 개념이라고 생각하시면 됩니다
이런 경우에도 깡통전세와 마찬가지로 나의 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다
역전세난의 경우에도 근저당설정 확인, 매매가전세가 확인, 전입신고 및 확정일자 받기, 전세보증보험 가입 등을 통해 나의 소중한 전세보증금을 지키는 안전장치들을 마련해놓아야합니다
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