무주택자, 생애최초, 서민 실수요자 LTV(투기과열지구, 조정대상지역)

2021년 7월 1일부터 서민 실수요자와 생애최초 주택 구매자에게는 LTV 10~20%까지 대출이 완화됐습니다

 

1 주택자, 무주택자, 생애최초, 서민 실수요자의 요건과 대출 완화 혜택을 볼 수 있는 주택까지 알아보겠습니다!!

7월 1일 이전 생애최초, 서민 실수요자 LTV

생애최초 연소득 9000만원 이하.

서민 실수요자 부부합산 8000만원 이하.

 

 

투기과열지구 6억원 이하 -> LTV 50%

조정대상지역 5억원 이하 -> LTV 60%

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7월 1일 이후 생애최초, 서민 실수요자 LTV

생애최초 연소득 1억 이하.

서민 실수요자 부부합산 9000만 원 이하

 

 

투기과열지구의 주택 가격 기준이 9억원으로 상향됐습니다

6억 원 이하 -> LTV 60%,   6~9억 원 구간 -> LTV 50%입니다 

 

 

 

조정대상지역의 주택 가격 기준은 8억원으로 상향됐습니다

5억 원 이하 -> LTV 70%,   5~8억 원 구간 -> LTV 60%입니다

 

 

단, LTV 비율은 상향됐지만 대출한도는 4억까지 가능하며 DSR 규제가 적용됩니다

구간별로 대출비율이 적용되는점이 조금 헷갈리실 분들도 계실 거라고 생각합니다!

 

 

투기과열지구 6억원 이하 LTV 60%, 6~9억 구간 LTV 50%를 예로 설명해드리겠습니다

 

예를 들어서 9억짜리 주택이라면

0~6억 / 6억 -> 60%, 6~9억 / 3억 -> 50%로 구간별로 LTV비율이 다르게 적용됩니다

 

9억 주택 = 6억의 60% = 3.6억,    3억의 50% = 1.5억 

총 5억 1천만 원이 되겠습니다.

하지만 대출 한도가 4억으로 설정되어있어서 가능 금액은 4억입니다.  

1 금융권 DSR 40%가 적용됩니다.

DSR 40%는 연봉의 40%만 원금 이자를 갚는 데 사용하라는 것을 의미합니다

예를 들어서 연봉이 1억이라면 1년 동안 모든 원금+이자가 4천만 원을 넘기지 말라는 것입니다

 

 

대출의 최대한도인 4억에 대한 DSR의 예시를 보여드리겠습니다

 

대출금액 4억 원, 기간 30년, 이율 2.5%

-> 1년 동안 나가는 원금+이자는 대략 1900만원이 나옵니다.

1년동안 1900만 원을 원금 이자로 지출이 가능하다는 말입니다!

 

그러면 최소 연소득 4600만 원은 넘어야 DSR 40% 이하라는 기준에 적합해집니다.

 

 

DSR의 기준은 모든 대출의 원금+이자가 포함되기 때문에 자동차, 학자금, 신용 등등이 모두 포함되기 때문에,

연소득이 최소한 4800만 원가량은 되어야 최대한도인 4억 원 대출이 가능할 것으로 보입니다

생애최초, 서민 실수요자 LTV 혜택이 많은 가격대는?

투기과열지구 6~8억, 조정대상지역 5~6억대

4억 대출한도에 딱 걸치는 구간으로 수혜가 가장 많을 가격대로 보입니다

이미 투기과열지구에서는 최대 대출한도인 7억대 주택들의 매수세가 올라가고 있는 상황입니다

 

 

가장 유리한 연소득 구간은?

현금이 많다면 연소득은 크게 상관이 없으나, DSR 40% 이하가 되어야 하기 때문에 최대로 대출을 받으려면

서민 실수요자 - 연소득 4800 ~ 9000만 원, 생애최초 주택구입자 - 4800 ~ 1억입니다 

 

 

무주택자

무주택자인 경우 소득 기준이 9000만원 이하라면 서민 실수요자로 진행이 가능합니다

 

 

1 주택자

1 주택자라면 서민 실수요자에 해당이 안 되지만, 기존 집을 매도하고 진행하시면 되겠습니다

 

 

 

사실 LTV 대출 완화를 해줬지만 4억 한도와 DSR 40%, 빠른 집값 상승으로 이전과 큰 차이가 날정도의 혜택은 아닙니다.

하지만! 이전보다는 6000~1억까지 금액이 완화된 것은 사실입니다!!

전략적으로 머리 잘 쓰셔서 본인의 상황에 맞게 매수를 하시고 덤으로 집값 상승도 이루어졌으면 좋겠습니다!