일본 부동산 시장의 버블 붕괴, 그리고 폭락! (잃어버린 20년)

'과거 일본 부동산 시장의 버블과 우리나라의 현재 집값과 비슷한 길을 걷고 있고, 비슷한 결과를 맞이할 것이다'

 

이러한 이야기들을 매체를 통해서 간혹 접해보신 적이 있으실 겁니다!

과거 일본 부동산 시장의 버블 붕괴와 현재 우리나라랑 같은 점과 다른 점들을 알아보도록 하겠습니다~

일본의 잃어버린 20년.

 

여러 가지의 이유가 있었지만 일본 부동산 버블 붕괴, 폭락에 대해서 중점적으로 보겠습니다

 

 

일본 부동산 시장의 버블은 5년 정도만에 형성이 됐어요!

그 규모는 1500조 엔, 한화로 1경 6,500조의 거품이 낀 것입니다

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이해를 돕기 위해서 버블이 생성되는 과정을 간단히 설명드려볼게요

 

얼마 전 마스크 대란이 있었던 것 기억나시죠?  

원래는 500원~1000원 하던 마스크가 갑자기 2만 원 3만 원에 팔리기 시작합니다

 

이유는 간단합니다. 공급보다 수요가 많았던 것.

지속적으로 공급보다 수요가 많아지게 되면 그 상품의 가치는 올라가게 됩니다

 

만약 마스크 생산이 이루어질 수 없는 상황이라면 지금 가격은 10만 원? 20만 원? 그 이상이 됐을 수도 있습니다

 

 

만약 다이아몬드가 모래보다 더 흔하게 발견된다면?

-> 그 가치는 모래보다 못할 것입니다! 운동장에는 모래보다 다이아몬드를 사용하겠죠

 

 

일본 부동산 시장의 버블은 이런 식으로 형성이 됐다고 이해하시면 될 것 같아요!

공급<<<<<<<<<<<<<수요 ---> 가격 폭등

일본은 1985년 플라자 합의에서 엔화의 가치를 높였습니다.

 

100만 원이던 A 제품이 같은 스펙으로 가격만 150만 원이 돼버리는 것을 의미합니다

 

 

스펙은 같은데, 가격이 올라간다? 이는 수출을 진행하는 데에 가격 경쟁력이 떨어진다는 것을 의미하고!

가격 경쟁률이 떨어진 제품은 당연히 안 팔리게 됩니다

 

동네 치킨집에서 하루아침에 갑자기 2,000원을 인상하면 안 시키는, 그런 경우로 생각할 수 있겠네요

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수출로 인해서 폭풍 성장을 하고 있던 일본은 엔화의 가치 상승으로 경기 침체가 시작됩니다

1986년부터는 침체된 경제를 살리기 위해서 저금리 정책과 부동산 대출 규제 정책을 펼칩니다

 

여기서 은행 금리는 2.5%, 부동산 대출 LTV는 200%로 열어줍니다

 

 

그 결과 주식시장과 부동산 시장에는 투기열풍이 불게 됩니다!

우리나라는 지금 부동산 시장보다 코인, 주식시장이 더 활발한 투기열풍이 불고 있는데요

 

 

그 이유는, 부동산 대출 LTV가 200%라는 점입니다

 

현재 우리나라에서는 LTV가 서울을 기준으로 40%입니다.

나머지 60%에 대해서는 신용대출이나 전세 낀 매매, 저축을 통해서 마련을 하고 있는 상황이죠.

하지만 그 당시 일본에서는 최대 200%까지 빌려줍니다

5억짜리 집을 담보로 잡으면 10억을 빌려준다는 것이죠. 말이 안 되죠?

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이렇게 일본 정부는 아무런 대책도 하지 않고 4~5년의 시간이 흐릅니다

주식 시장, 부동산 시장은 엄청난 투기로 과열 상태가 돼버립니다

 

일본 정부는 1990년 금리 인상을 결정합니다. 

은행금리 2.5%->6%로 대폭 상승시켜버리게 됩니다

 

금리가 조금이라도 변동되더라도 큰 변화가 옵니다

하지만 일본 정부는 한순간에 3.5%라는 금리를 한 번에 상승시켜버리는데요.

 

 

그 결과 금리인상과 동시에 주식시장이 먼저 무너져버렸습니다

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1991년에는 부동산 대출 규제까지 들어오게 됩니다.

LTV 200% -> 70%로 무려 130%나 줄여버렸습니다

 

우리나라에서는 비규제 지역 70%이고, 조정대상지역이 60%입니다

계약을 앞두고 하루아침에 조정대상지역으로 선정돼버리는 바람에 

계약을 포기했다는 뉴스를 많이 보셨을 텐데요

 

일본 정부는 200%->70%로 내려버린 것입니다 

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모든 상품의 가치는 공급과 수요로 결정이 나게 됩니다

 

누구나 쉽게 살 수 있었던 반포자이는 누구도 살 수 없는 아파트로 변했고,

살 수 있는 사람이 줄어들면서 일본 부동산 시장의 버블이 붕괴됩니다

 

 

미국 부동산도 그렇고 일본 부동산도 마찬가지입니다.

'집값은 무슨 일이 있어도 무조건 오른다'

만약 이 글을 읽고 계신 분들이 서울 강남권 아파트를 당장 살 수 있다면 어떻게 하시겠습니까?

10명 중 9명은 '살래요'라고 대답을 하실 거예요

그렇게 된다면 현재 20~30억 하는 강남권 아파트는 200억까지도 충분히 오를 수 있다고 봅니다

 

 

그건 나라가 잘살고 물가가 상승해서 오르는 자연스러운 움직임이 아닌,

인위적으로 만들어낸 버블(Bubble)이 형성되는 것이고 그 버블은 영원하지 않기에 붕괴가 일어나는 것입니다

위 글을 모두 읽으셨다면 우리나라와 일본 부동산 시장의 다른 점을 아셨을 수도 있어요!

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가장 먼저 눈에 띄는 점은 수요겠죠? '현금 부자들만 살 수 있다, 금수저들만을 위한 규제다'

우리나라는 엄청난 부동산 규제를 통해서 집을 누구나 살 수는 없는 시스템입니다

 

누구나 살 수 없도록 만들어서 수요를 줄이고 가격 폭등을 막고 있는 상황입니다

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일본 부동산 시장의 버블 형성에는 기업들도 한몫을 했습니다

왜냐면, 집값이 5~10배가 상승했거든요. 어떤 일보다도 돈이 되니깐요

 

근데 현재 우리나라에서는 법인 명의로 주택을 산다는 것은

거의 불법인 것처럼 규제를 강하게 만들어놨습니다

 

이 또한, 과거 일본 부동산 시장 폭락의 역사를 참고했다고 생각이 듭니다

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또 하나 우리나라 부동산 시장과 일본 부동산 시장의 다른 점은 교통입니다

 

우리나라에서는 1가구당 1 자동차가 있을 정도로 많이 늘어났는데요

일본에서는 기본적인 교통수단은 자전거와 전철입니다

 

일본 부동산 시장에 버블 붕괴는 수도권 지역과 접근성이 편한 지역들을 빼고는 다 폭락했습니다

교통이 편리한 수도권 지역들은 버블이 생성되기 전 가격을 유지하고 있다고 합니다

 

 

전철역과 거리가 있는 아파트에서 차량 없이 서울까지 출퇴근을 한다고 가정해본다면 이해가 되실 겁니다 

우리나라는 과거 사건들을 재반복 되지 않기 위해서 많은 규제를 하고 있는 상황입니다

 

물론 비슷한 상황도 많지만! 다른 점들도 명확하게 있습니다

 

 

일본 부동산 시장의 버블 형성과 붕괴, 폭락에 대해서 알아봤는데요!

미래를 정확하게 예측을 할 수는 없기에 제 개인적인 의견들은 참고만 해주시길 바랍니다^^