미국 주택시장 서브프라임 모기지론 사태 (실제로 일어났던 부동산사건)

현재 우리나라도 40년 초장기로 진행이 되는 모기지론을

도입을 위해 여러 가지로 검토 중에 있는데요

 

 

실제로 미국 주택시장에서 일어났던 큰 사건이었죠.

서브프라임 모기지론 사태를 알아보도록 하겠습니다!

가장 먼저 서브프라임 모기지론 사태는 2001년에 시작됩니다

 

미국은 전쟁 이후에 경제가 많이 침체되어있던 상황입니다

지금도 경제적인 위기에 힘을 주기 위해서 저금리 정책을 하고 있습니다

이때부터 저금리니깐 내 집 마련의 꿈을 가지고 있던 사람이라면

누구나 주택을 구매하기 시작합니다.

 

 

모기지론은 은행에서 MBS(저당증권)을 발행해주고,

중개 기관을 통해서 투자자들에게 판매를 하던 방식이었습니다

 

 

은행은 저당증권만 발행해주면 되고, 바로 원금 회수가 가능하다는 점이고

투자자는 수익률이 40%에 달 할 정도의 안전하면서도 고수익률을 냈고

주택 구매자 입장에서도 저금리로 큰 부담이 없었습니다

 

은행에서는 저당증권만 발행해주면 되기 때문에

수익률도 자금 회전도 굉장히 좋았습니다

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MBS(모기지론 저당증권)을 한 군데에 모아서 CDO(부채담보부증권)을 만듭니다

쉽게는 100개의 MBS = 1 CDO라는 개념으로 보셔도 될듯합니다

 

이때 당시에는 프라임(높은 신용) 등급의 사람들만 주택담보대출을 해줘서

직장과 자산이 빵빵한 사람들이라서

대출금을 갚는데 큰 무리가 없었고 굉장히 안정성이 있었습니다

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거의 게임에서 돈 복사를 하듯이 손쉽게 수익을 거둬들일 수가 있었습니다

큰 문제는 2003년부터 발생하기 시작합니다 

 

프라임(높은 신용) 등급의 사람들은 대부분 집을 샀거나,

집을 살 생각이 없는 사람들만 남게 되었습니다

 

즉, 대출을 받을 수요가 부족한 것입니다

 

여기서 은행에서 머리를 굴리기 시작합니다

"집값은 어차피 안 떨어져 계속 올라, 대출금 못 갚으면 집 받아서 팔면 되는 거지"

신용도를 따지지 않고 서브프라임(낮은 신용) 등급까지도

누구에게나 대출을 진행해주게 됩니다

 

영화 빅쇼트에서 나온 내용인데 

강아지 명의로도 주택을 구입할 정도였다고 합니다.

 

초기에는 신용평가의 기본인 소득, 자산 등을 제대로 따져서 했지만

수익이 어마어마하니깐 그냥 소득 있다 자산 있다 정도를 적은

서류만을 제출해도 심사가 통과될 정도까지 가게 됩니다.

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2007년에 드디어 사건이 터집니다.

서브 프라임 모기지 사태가 발생합니다

 

앞서 말씀드렸듯이 서브프라임 등급의 사람들은

소득이 없거나, 일정치 않거나, 직업이 없거나

대출금 상환이 힘들 수도 있는 사람들 위주입니다

 

 

그렇다 보니 초기 1~2년간은 6%로 나름 합리한 적인 이자율이었지만

그 이후에는 12%~20%, 최소 2배에서 최대 4배까지의 이자가 붙기 시작합니다

대부분이 자본 없이 주택 가격의 100%를 대출받아서 진행했기 때문에

이자가 2배로 늘어난다는 것은 생활이 불가능할 정도로

크게 다가올 수 있는 금액이었습니다

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누구나 집을 샀지만, 대출금 상환이 힘들어진 사람들이

누구나 집을 포기하기 시작합니다 매물로 내놓겠죠?

 

대출금 연체를 해버리면 은행에서 집을 가져갑니다

은행은 원금 회수를 위해 시장에 매물이 내놓겠죠?

 

몇몇은 매물이 계속 쏟아지기 시작하고 주택 가격 하락이 보이니

불안한 마음에 매물을 내놓겠죠?

 

 

매물이 적고 수요가 많으면 가격이 오르고,

수요가 적고 매물이 많으면 가격이 떨어집니다.

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이렇게까지가 미국 주택시장 서브프라임 모기지론 사태의 과정이었는데요

 

주택 시장이 폭망 했다고 해서 나라의 금융위기가 오진 않겠죠?

 

 

1. 대출 상환금 납부 포기

2. 담보를 팔아도 집값 폭락으로 큰 손해

3. 원금 회수가 안되니 CDO(부채담보부증권) 수익 제로

4. CDO 수익률이 안 나오니, 투자자들의 투자금 회수

5. CDO를 메인 자산으로 갖고 있던 은행과 금융기관 폭망

 

 

만약 모기지론이 5억이다 하면 단순히 5억만 손해 본 개념이 아닙니다

서브프라임 모기지론 사태는 돈 복사였습니다

5억으로 CDO를 만들었고, CDO에 들어오는 투자 자금으로 CDO-1을 만듭니다

CDO-1의 투자자금으로 CDO-2를 만들었습니다

우리나라에서는 갭 투자라고 생각하시면 될듯합니다

 

CDO를 크게 가지고 있던 리먼 브라더스가 파산을 했고요

미국에 의지를 하고 있던 나라들은 거의 경제 불능 상태가 왔고요

지구에서 초대강국인 미국에서 벌어진 일이라서

전 세계적 금융위기를 맞게 되었습니다

서브프라임 모기지론 사태에서 가장 큰 실수는

주택 가격 상승에 대한 확신입니다

 

 

 

우리나라에서 한때 크게 유행했고 아직도 많이 하는

갭 투자로 예를 들 수 있을 것 같습니다

 

 

매매가 5억, 전세가 4.5억이라면

내가 실질적으로 들어가는 금액은 5천만 원이 됩니다

나의 자본 5억 -> 10채를 갭 투자할 수가 있습니다

 

 

근데 서브프라임 모기지론 사태와 같이 된다면

매매가 3억, 전세가 4.5억이라면

내가 집을 팔더라도 1.5억을 추가적으로 구해서 전세자금을 돌려줘야 합니다

1.5억 X 10채 = 15억을 구해야 수습이 가능하고

기본자금 5억까지 한다면 20억이 있어야 본전이 됩니다

서브프라임 모기지론 사태로 만든 영화인

빅쇼트에서 이런 명언이 나옵니다

 

" 곤경에 빠지는 건, 뭔가를 몰라서가 아니다

뭔가를 확실히 안다는 착각 때문이다."

-마크 트웨인-

 

 

그때 당시에 미국 시장에서의 주택 가격은 거품이었었거 고

거품 가격으로 대출을 하고, 투자를 하고, 거품으로 수익을 냈습니다

 

 

미국 부동산 시장에서는 무조건 집값이 오른다라는 확신을 가지고

누구에게나 따지지도 않고 대출을 진행했습니다

만약 그때 집값이 상승했다면 아무런 문제가 없었을 것입니다!

 

우리나라는 현재 여러 가지 규제와

서브프라임 모기지론 사태의 사례도 있고 하니

똑같은 실수를 반복하지는 않을 것으로 보입니다만!

 

초대강국 미국에서 불과 얼마 전에 벌어진 일이니

주의하고 또 주의를 해야 할 것으로 보입니다^^