서울시 역세권 고밀개발, 재개발 재건축을 위한 규제완화

서울시 역세권 인근에 고밀개발을 하게 될 경우에는

현재보다 현저히 많은 숫자의 공급이 진행될 수가 있습니다

 

간단하게는 5층짜리 건물이 10층으로 되고

100세대짜리 건물이 200세대가 된다고 생각하시면 되는데요

 

 

고밀개발을 위해 어느 정도의 완화가 이루어졌는지 보겠습니다

역세권 근처에 용적률을 200%에서 700%까지 풀어주겠다!

 

용적률은 간단하게 땅 면적에 비해 건물의 총 바닥면적이

어느 정도를 차지하고 있는지를 %로 나타낸 지수입니다

 

건물 바닥면적 ÷ 토지 면적 X 100 = 용적률입니다

 

 

100이라는 토지면적에 건물을 짓는다고 가정해볼게요

계산을 쉽게 건물 면적도 100으로 설정해보겠습니다

 

위에 공식에 대입해보면 용적률은 100%가 나옵니다

X2층이라면 200%, X3층이라면 300%가 나오게 됩니다~!

 

여기서 용적률을 200%에서 700%까지 완화해주게 된다면

 

 

 

토지면적 100 건물 면적 100 2층짜리에서

토지면적 100 건물 면적 100 7층까지 올릴 수 있게 됩니다

 

 

엄청나게 많이 완화해주는 것이죠?

정해진 토지에 건물을 짓는 데는 한계가 있습니다

 

 

예를 들어서 재개발 사업을 진행하는데

1 층당 100에 수익을 낼 수 있다고 가정한다면

기존에는 2층 200이라는 수익을 낼 수 있었지만

용적률 완화 규제로 7층 700이라는 수익까지도 가능해지는 것이죠

건물의 높이 규제 완화

 

건물을 무작정 높게 짓고 싶다고 높게 지을 수 있는 것은 아닙니다

 

일조권 확보를 위해서 경계선과 아파트의 거리까지 계산해서 4배의 높이까지

동 간 거리는 동 간 거리의 2배의 높이까지만 짓도록 규제가 되어있습니다

 

하지만 역세권 근처에 고밀개발에 참여할 경우는 규제가 완화됩니다

 

 

 

완화된 내용은 경계선과 아파트의 거리 X 8배로,

동 간 거리의 4배의 높이까지 가능해집니다!!

여기서 궁금한 것이 역세권은 어디인가?

 

 

현재 기준으로는 지하철 역 승강장에서 250m 이내이며

청년 주택의 경우만 350m까지 역세권으로 정해져 있습니다

서울은 지하철 역과 역의 거리가 평균적으로 1km 정도라서

250m만 되더라도 A호선에서 250m, B호선에서 250m로 늘기 때문에

꽤나 큰 범위로 고밀개발이 가능하게 되는데요

 

 

이전에 변창흠 국토부 장관은 이런 의견을 낸 적이 있습니다

역세권의 범위를 500m로 늘려보는 건 어떻겠습니까??

 

 

국토부 장관의 의견이고 충분히 가능성도 있다고 생각이 듭니다

500m로 늘어나게 된다면 서울의 전체 면적 중 50%가 역세권에 포함됩니다

정부에서 아무 이유 없이 이런 규제완화를 해줄 이유가 없겠죠?

 

아직 정확하게 정해진 내용은 없지만,

용적률이나 일조권 등의 규제 완화로 지어진 부분에 대해서는

일정 비율로 공공임대주택을 기부채납 하는 형태로 될 것 같습니다

 

기부채납을 어느 정도 비율로 진행하느냐에 따라서

재개발 수익률도 크게 달라 지기 때문에 지켜봐야 할 중요한 내용 같습니다