부동산 투자에서 레버리지란? 뜻, 장단점(아파트, 상가 담보대출)

부동산뿐만 아니라 금융 쪽까지 투자 상품을 다루는 곳에서

자주 등장하는 레버리지란 뭘까?에 대해서 알아보도록 하겠습니다 

레버리지는 영어로 leverage로 쓰이고, 지렛대라는 뜻을 가지고 있습니다

지렛대 원리는 다들 아시죠?!

주어진 힘 대비 더 무거운 무게를 들 수 있는 원리입니다

 

흔히 놀이터에 있는 시소를 예로 들수있겠습니다

50kg의 사람과 80kg의 사람이 시소에 앉는 위치에 따라서 몸무게가 같은 것처럼 놀 수 있는 이유도 지렛대 원리입니다!

그러면 부동산 투자에서 레버리지는 어떻게 쓰일까요?

 

 

10kg의 힘을 가지고 지렛대 원리를 이용해서 100kg의 물체를 들었다

-> 10만 원의 돈을 가지고 레버리지 효과를 이용해서 100만 원짜리 물건을 샀다

 

 

 

아파트로 비유해서 예를 들어드리겠습니다!

 

1억짜리 아파트를 현금 1억을 주고 샀습니다. 얼마 후 1억 2천만 원에 처분을 했습니다

-> 내 투자금 1억을 이용해서 2천만 원의 이익을 봤습니다

 

 

1억짜리 아파트를 현금 1천만 원과 9천만 원의 대출을 끼고 샀습니다. 얼마 후 1억 2천만 원에 처분을 했습니다

-> 내 투자금은 1천만 원+이자를 이용해서 2천만 원의 이익을 봤습니다

 

 

1억을 이용해서 2천만 원, 1천만원을 이용해서 2천만원

 

 

레버리지 효과는 적은 투자금으로 큰 수익률을 볼 수 있다는 장점이 있습니다.

만약 매달 임대료가 나오는 오피스텔, 상가는 어떨까요?

 

 

1억짜리 오피스텔을 현금 1억을 주고 샀습니다. 매달 40만 원의 월세가 나옵니다

-> 1억 투자, 매달 40만원의 임대수익

 

 

1억짜리 오피스텔을 현금 1천만 원과 9천만원의 대출을 끼고 샀습니다. 매달 40만원의 월세가 나옵니다

-> 1천만원 투자, 매달 22만 원의임대수익(한 달 이자는 18만 원, 2.4%)

 

 

1억 투자 -> 월세 40만 원, 1천만 원 투자 -> 22만 원

 

 

투자금 자체는 10배 차이가 나지만, 수익은 2배를 조금 못 미치는 수준입니다

그래서 일반적으로 임대수익을 노리시는 분들은

기본 자산만으로는 1개밖에 못하지만 대출을 이용한다면 2개가 가능하다면

수익률이 더 잘 나오는 2개를 하시는 쪽으로 선택을 하십니다.

 

 

 

레버리지를 이용한 투자방식은 본인이 갚을 수 있는 정도로 이용하면 매우 좋습니다

하지만 임대수익을 목적으로 하실때는 공실이 발생하는 순간,

대출이자는 모두 본인의 돈으로 메꾸셔야합니다.

그래서 무리하게 영끌해서 운영하시는 것은 비추천드립니다

여기서 파생된 것이 갭투자입니다

 

갭투자의 뜻은 간단하게 레버리지+레버리지를 이용해서 투자를 하는 방식입니다

 

 

첫 번째 레버리지는 대출입니다

두 번째 레버리지는 전세자금입니다

 

 

1억짜리 빌라가 있다면,

5천만 원 현금 + 5천만원 대출로 구매합니다

그리고 전세 세입자를 구해서 5천만원 전세자금을 받습니다

-> 투자금 0원, 빌라 구매가 되는 것입니다

 

만약 전세가 4천만 원 이어도 한채당 투자금은 1천만 원밖에 들어가지 않는 것이고,

1억의 현금을 가지고 있다면 10채를 살 수 있는 갭투자가 되는 것입니다.

 

 

갭투자가 위험한 경우는 집값이 조금이라도 떨어졌을 때입니다.

 

 

일반적으로 전세자금은 새로 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 전해줍니다

기존 세입자 5천만 원, 신규 세입자 4천만 원으로 만약 전세가가 떨어진다면?

위에서처럼 10채를 투자했다면 이론상 1억 원의 현금이 필요하게 됩니다.

 

 

 

결론은, 레버리지를 이용하는 것은 가장 기초적인 투자이지만

너무 과한 레버리지를 당기는 영끌은 만약의 상황이 벌어졌을 때 최악의 상황으로 만듭니다