신규분양아파트 규제지역 LTV 중도금대출 잔금대출 절차

 

신규 분양아파트를 분양받을 때 꼭 필요한 부분이 LTV비율과 중도금 대출 잔금대출 절차입니다

규제지역인 투기과열지구와 조정대상지역에서의 LTV비율은 어떻게 달라지는지 중도금 대출과 잔금대출의 금액이 어떻게 달라지는지 한번 알아보도록 하겠습니다!

일단 LTV는 Loan To Value라는 단어들의 약자로 물건의 대한 가치를 뜻합니다 부동산에서는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 얼마가 인정이 되나? 주택 가치의 비율을 말합니다 예: 3억 주택의 LTV 60% - 1억 8천만 원의 대출이 나오게 됩니다 

 

 

일반적으로 신규분양아파트는 처음에 계약을 할 때 계약금 10% 계약 후 3개월 뒤 중도금 대출 60% 입주 때 잔금 30% 비율로 주택에 대한 금액을 납입하게 되어 있습니다 보통 계약금 10%=현금, 중도금 대출 60%는 은행에서, 잔금 30%는 입주를 진행하기 전, 입주시기에 아파트 시세로 LTV60% 금액을 잔금대출로 진행하게 됩니다 여기서 비규제 지역과 조정대상지역, 투기과열지구에서의 내 돈이 얼마나 들어갈지 대략적으로 계산해보고 절차를 알아보도록 하겠습니다

먼저 비규제지역에서는 아파트 가격과 상관없이 모두 LTV 비율이 70%로 동일하고,

조정대상지역의 LTV비율은 9억원9억 원 - 50% / 9억 원~15억 원 - 50%(9억 초과액에는 30%) / 15억 원 이상 - 50% (9억 초과액에는 30%)

투기지역 투기과열지구에서는 LTV비율이 9억원이하 - 40% / 9억 원~15억 원 - 40%(9억 초과액은 20%) / 15억 원 이상은 대출 진행이 아예 금지가 됩니다

예를 들어서, 분양할 당시 3억 / 입주할 당시 시세 4억의 신규분양아파트의 중도금 대출과 잔금대출 과정을 보겠습니다

 

비규제 지역에서는 LTV비율 70% 계약금 10%(3000만 원) 납입을 진행하고 계약을 완료합니다

그리고 3~4개월 뒤에 중도금 대출 60%(1억8000만원)을 은행에서 건설사에게 공사대금을 입금하게 됩니다

착공에 들어가고 2년이란 시간이 흐른 뒤 완공시기에는 입주당시 금액 or분양 당시 금액 둘 중 하나로 선택해서 대출을 새로 받아서 중도금 대출을 모두 갚는 쪽으로 진행이 됩니다 여기서는 시세가 올랐을 경우를 예로 들겠습니다

입주 당시 시세 4억의 60% 잔금대출(2억 4000만 원)을 받아서 중도금 대출 60%(1억 8000만 원)을 모두 갚아야 합니다

중도금 대출을 모두 갚아도 6000만 원이라는 금액이 남게 됩니다 여기서 3억의 잔금 30%(9000만 원)을 내고 입주를 진행하면 끝이 납니다. 시세가 올랐을 때 내 돈이 들어가는 부분은 계약금 10%(3000만 원) + 잔금(3000만 원)입니다

 

 

 

조정대상지역은 LTV비율 50% 간단히 설명드리겠습니다 계약금 10%(4000만 원),중도금 대출 50%(1억 5000만 원),잔금40%(1억2000만원) 입니다

계약금10%(4000만원) 납입 후 중도금대출50%(1억5000만원), 입주 당시 시세 4억의 50% 잔금대출(2억) 

 

3억->4억으로 시세가 올랐을 때 내 돈이 들어가는 부분은 계약금 10%(4000만 원) + 잔금(7000만 원)이 나오게 됩니다 

 

 

 

투기지역 투기과열지구는 LTV 비율 40% 계약금 10%(4000만 원), 중도금 대출 40%(1억 2000만 원), 잔금 50%(1억 5000만 원)

계약금 10%(4000만 원) 납입 후 중도금 대출 40%(1억 2000만 원), 입주 당시 시세 4억의 40% 잔금대출(1억 6000만 원)

 

3억->4억으로 시세가 올랐을 때 내 돈이 들어가는 부분은 계약금 10%(4000만 원) + 잔금(1억 1000만 원)입니다

 

 

예시에서는 집값 상승률이 엄청난 지역은 아니었지만 비규제 지역 - 6000만 원 / 조정대상지역 - 1억 1000만 원 / 투기지역 투기과열지구 - 1억 5000만 원으로 규제지역이냐 아니냐에 따라서 자금이 필요한 상황이 확연히 달라지는 것을 봤습니다

이번에 새로운 대책인 617 대책으로 새롭게 규제지역으로 선정된 곳들은 비규제 지역일 때 분양을 받았지만 갑작스럽게 투기과열지구로 지정이 된 인천 검단 송도 같은 지역에 경우는 잔금대출의 한도가 축소가 되는 경우가 발생해서 자금조달에 어떻게 해야 할지 골치가 아픈 상황이 된 경우도 있습니다

2020.06.19일 이전에 청약이 당첨되었거나 계약금 납입이 완료된 상태인 경우는 무주택 세대이거나, 분양을 받는 조건으로 기존의 보유한 주택을 처분하겠다는 주택 처분조건부 약정을 체결한 경우에는 기존과 동일하게 LTV70%로 대출 진행이 가능해집니다 다주택자이지만 비규제 지역일 때에 아무런 문제가 없어서 분양을 받은 경우에는 잔금대출의 한도가 확 줄어버리고, 1 주택자이지만 기존 주택을 처분하지 못하는 경우에도 잔금대출의 한도가 확 줄어버리는 경우가 발생하여서 생각지도 못한 자금이 필요한 상황이 발생하게 됩니다  

부동산 가격 안정화를 위해 투기꾼들을 잡으려고 만들어진 617 대책이지만, 1 주택자이지만 몇 년뒤에 부모님이나 자녀에게 주택을 물려주려는 상황이거나 기존집에서 몇년 더 살다가 이사를 가자!라고 했다면 이게 과연 투기꾼인가?라는 의문이 들기는 합니다 선별하기가 정말 어렵겠지만 선량한 실수요자들에게 피해가 가지는 않고, 투기꾼들에게만 적용되는 규제가 이루어졌으면 좋겠습니다