불만이 많은 임대차 3법 시행, 소급적용, 월세전환

2020년 07월 31일 이후부터 새로운 주택임대차 3법이 시행되었습니다 

 

임대차 3법은 무엇인가?

1. 전월세 신고제 - 기존에는 매매와 교환의 거래에만 신고제도가 있었지만 이제부터는 전세 월세를 거래할때에도 의무적으로 신고를 해야하는 신고제도가 생겼습니다. 정부는 전월세신고제를 통해서 부동산 월세 전세 시장의 흐름을 정확히 파악할수있고, 임대소득으로 발생하는 세금 또한 정확하게 부과할수있게 됩니다

 

2. 전월세 상한제 - 임대료 인상을 원하는 경우에 기존 보증금의 5%이상 올릴 수 없게됩니다

기존  집주인 : 주변 전세시세가 많이 올랐어요 주변 시세와 마찬가지로 보증금 2억정도를 올려주세요

개선  집주인 : 주변 전세시세가 많이 올랐지만, 전월세 상한제로 5%이상밖에 못올리니 5%만 올려주세요

 

 

3. 계약갱신청구권 - 현재는 세입자로써 기본적으로 주어지는 거주보장기간이 2년입니다. 하지만 계약갱신청구권이 시행되면 2+2로 2년+2년을 더 거주보장기간을 늘려주는 제도입니다. 2년이라는 기간이 세입자들의 주거안정성이 떨어진다는 의견으로 도입 된 제도입니다.

 

하지만 아래와 같은 경우 집주인은 계약갱신청구권을 거부할수있게 됩니다

1. 집주인의 직계존속, 직계비속이 실제 거주를 하는 경우 ( 2년 실제 거주의무 )

2. 집주인 동의없이 세입자가 또 다른 세입자를 구하는 경우

3. 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공해주고 합의해서 나가는 경우

4. 주택의 철거 또는 재건축을 하는 경우

5. 세입자가 2개월 치 이상의 월세를 연체했을경우

6. 전부 또는 일부가 멸실되어서 주택 임대차가 불가능할 경우

이번에는 임대차 3법의 소급적용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

먼저 소급적용은 제도가 도입되면서 이후 뿐만 아니라 이전의 경우들도 해당이 되는 경우를 말합니다

임대차 3법에 대한 소급적용으로는 미리 공지를 하고 이후에 계약건들에 대해서만 적용을 시킨다면 미리 주택의 가격을 높게 측정을 해놓는 부작용을 낳을수 있어서 소급적용을 통해서 이전의 계약들에도 적용을 시키는것입니다.

 

그런데 이런 소급적용에 대한 불만도 만만치않게 나오고있는 상황입니다.

예를 들어 임대차 3법이 적용되기 이전에 상황을 진행하려고 한다면, 만약 8월 말에 집을 나가야할 상황이였지만 계약갱신청구권으로 인해서 2년+2년을 더 살수있게되어서 갑자기 나가지않는 상황이 발생합니다

 

만약 8월초에 주변시세에 맞게 보증금 2억을 올려주기로 했었다면 전월세상한제 적용으로 기존 보증금의 5%만 주어도 상관없는 상황이 발생합니다.

 

 

어떤 규제든 한쪽에서 이득을 봤으면 다른 한쪽에서는 손해가 발생되기 마련입니다

 

위와 같은 상황처럼 소급적용은 임대인 입장에서는 갑작스럽고 말도안되는 계약조건으로 어쩔수없이 재계약을 진행해야만하는 상황이 연출될수 있기에 임대인들의 불만이 크게 발생하고있고, 세입자와 집주인 사이에서도 갈등을 조장할수있는 규제가 아닌가 싶은 생각이 듭니다.

임대차3법이 세입자들을 위한 제도인것은 맞습니다만, 세입자들도 간접적으로 피해를 볼수있습니다

기본적으로 2년의 거주기간을 보장해주었지만 이제부터는 4년의 거주기간을 보장받게 됩니다 세입자의 입장에서는 주거안정성을 확보하기위해서 인기지역의 경우는 왠만하면 4년에 한번씩 이사를 계획할것입니다 그렇다면 기존보다 전세매물의 움직임들이 적어질것이고, 전세매물을 구하는 새로운 세입자들 입장에서는 전세매물이 없는 상황을 겪을수있습니다. 또한 이렇게 까다로워지고 귀찮아진 임대차3법과 보유세 강화로 인해서 집주인들이 다른곳에 있지않고 본인집에서 그냥 들어가서 사는 경우도 발생하게 될것입니다.

임대차 3법과 보유세 강화로 집주인들은 들어가서 살던가, 다른 방안을 생각해낼것입니다.

 

 

그 중에 가장 많이 사용하고있는 방법이 "전월세"입니다 기존에 전세금만 있었던 계약에서 일부 보증금을 월세로 돌리는 형태의 전월세계약입니다.

 

 

전월세전환율은 4%이하입니다 기준금리 + 3.5%

전세보증금 5억인데 전세보증금 2억을 냅두고 3억을 월세로 받고싶다고 가정을 해보겠습니다

월세로 받고싶은 보증금 3억의 4% -> 1200만원 ÷ 12개월 = 100만원 전월세전환율이 계산됩니다

 

전세 5억 전월세전환 -> 보증금 2억 월세 100만원으로 전월세전환을 하는 방식을 선호하고 있습니다

 

 

하지만 이 또한 세입자의 동의를 구해야 전월세전환이 가능하고, 세입자가 거절할경우는 기존에 계약형태로 진행을 해야합니다

너무나 갑작스럽게 임대차3법이 진행된 감이 있습니다. 그만큼 부작용도 많이 생길거고 부작용이 심하다면 추후에 수정을 통해서 부작용을 해결하지않을까 싶은 생각도 듭니다.

제도만 봐도 그렇고, 실제로도 세입자와 집주인간의 갈등을 조장하는 제도라는 생각이 듭니다.

최대한 서로가 좋은 방향으로 좋은 제도가 시행되었으면 좋겠습니다!!